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これから収益物件の購入をお考えの方に不動産取引や不動産投資のチェックポイントをご説明。
大阪市では不動産投資セミナーの開催数が少ない為、不動産投資・収益物件で失敗しない為のノウハウをサイト内でご紹介致します。


収益物件の購入って、いったい何に注意したらいいの?


資料編
収益物件の売買情報は市場に多数ありますが、その中で投資するに値する優良な物件情報は、ほんの一握りしかありません。
又、たくさん集めた収益物件情報の全てを内覧する事は現実的には困難です。まずは物件資料をしっかりとチェックし、見に行く価値のある物件を選別しま しょう。
尚、当社では、そもそも本当に今、不動産投資を行なうメリットがあるのか?もし投資を行なうなら、どのような物件がベストなのか?相談者の方の投資目的 や資産状況などを基に、第三者的立場から様々なアドバイスをさせて頂く「不動産投資事前相談サービス」も行なっております。不動産投資事前相談サービスに ついての詳細は、当サイトスタッフまでお気軽にお問合せ下さい。
(現在、関西エリアのみのサービスとなっております。又、時期などにより、当社担当者のスケジュールが付かない場合、お断りさせて頂く事がある事をご了承下さい。)

1.利回りについて
利回り=年間収入÷購入金額(投資金額)
利回りが上記の式で計算される事は殆どの方がご承知でしょうが、物件資料に利回りと表記されていても、資料によって「表面利回り(グロス利回り)」が 記載されている場合と「NOI利回り(経費控除後利回り)」が記載されている場合がある事には既にお気づきでしょうか?
又、「表面利回り」と「NOI利回り」も更に、それぞれ現況収入のままで計算した「現況利回り」と満室になったと仮定して計算した「満室想定利回り」 という2種類に別れています。
ややこしい事に、同じ「利回り」という表記であっても、資料によって記載されている内容は異なり、「表面&満室想定賃料」、「表面&現況賃料」、 「NOI収入&満室想定賃料」、「NOI&現況賃料」の4種類の組み合わせの中から、各々の不動産会社が採用する利回りを記載している訳です。
(尚、殆どの資料では、最も利回りの値が大きくなる「表面&満室想定賃料」の組み合わせで計算された利回りが採用されています。)
この4種類の利回り違いは、利回りを計算する際に分子となる年間収入をどう計算するのかによって異なるものです。
尚、分母となる購入金額(投資金額)の値は、どの利回りが採用されている場合であっても基本的に同じです。
収益物件資料で記載された利回りの収入内容の違いを以下の表に纏めておりますので、収益物件の資料に記載されている「利回り」が一体どの 組み合わせに当たるのかを確認する際にご参考下さい。

利回り計算の基に使用された年間収入の内訳比較表
運営経費を見るか見ないか 表面利回りの収入=経費を含まない年間賃料収入
管理運営に必要な費用や固定資産税などを収入から差し引かずに単純に収入のみをカウント。
NOI利回りの収入=「年間賃料収入」−「年間運営支出」
収入から管理運営に必要な費用や固定資産税などを差し引き後の手残り収入。
(NOI利回りは、NET利回りと言われる事もあります。)
空室損料を見るか見ないか 満室想定利回りの収入=契約済みの貸室賃料+空室の募集賃料
現状の空室が全て成約し、満室になった場合の収入。実際の入居率を無視し、満室として計算。
(仮定の賃料)
現況利回りの収入=契約済みの貸室賃料
現在契約済みの貸室から得られる収入。空室は賃料収入に含まず計算。(現実の賃料)
利回りの信頼性は一般的に、「NOI利回り>表面利回り」、「現況利回り>満室想定利回り」となります。
利回り計算時に使われる収入の求め方は、他にもありますが、物件資料に記載される事は殆どありませんので、この項では割愛しております。


当然の事ですが、収入が殆ど同じ金額の物件であっても、運営に掛かる支出金額が同じとは限りません。
又、購入後に全ての空室を現況の募集条件通りの賃料で成約させ、その後も満室の状態で維持する事ができる確信が無い限り、満室想定で ご検討される事はお勧め致しません。
※当サイト記載の収益物件は、サイトの便宜上、表面利回りかつ満室想定で物件の掲載を行っております。但し、実際に投資検討を行なう際は、 経費支出を加味したNOI利回りで比較・検討される事をお勧め致します。勿論、空室や賃料単価の下落リスク等も加味した上でのご検討をお勧め 致します。

NOI利回り(賃料収入と運営支出)を把握する上で、最低限確認が必要な点を以下の表に纏めておりますので、ご参考下さい。
収 入 ・表示された賃料は現在の実績か、満室時における賃料を想定したものか
・資料に表示された賃料と今後も同等の賃料収入が見込めるのか
・現況賃料及び資料で設定されている想定賃料は周辺相場と比較して割高か、割安か
・空室がある場合、どれくらいの期間空室状況が続いているのか(直近に成約があった部屋が、成約までに要した空室期間。)
・入居者はどのような属性が多いのか(所得水準や業種など)
・賃料滞納者の状況
※収入に関しては、レントロールと入居者との賃貸契約書を照らし合わせてきっちりチェックしましょう。
支 出 ・固定資産税や都市計画税の額
・火災保険料・施設賠償保険などの額
・管理運営に必要な費用(清掃費、機械メンテナンス費、消防点検費用、PMフィーなど)
・共用部分に掛かかる(貸主が負担している)水道光熱費の額
・経常的に発生している修繕費用(スポット的に発生する大規模修繕費などは対象外)
・入居者斡旋に伴う「仲介フィーや室内改装費用」と「礼金収入」のバランス (詳細は「5.その他」をご参照下さい。)


ところで、利回りの高低には、一体どのような意味や差があるのでしょうか?
一見すると、利回りが高い物件の方が、投資(購入費)に対するリターン(賃料収入)が大きいため、魅力的な投資商品に映ります。
しかし、残念ながら、利回りの高い物件を見つける事が、そのままお値打ち物件の発掘に繋がるという訳ではありません。
収益物件も投資商品である以上、他の投資商品と同じく、一般的に以下の法則が成り立ちます。
「リターンの高い商品(ハイリスク)」=「リスクが高い商品(ハイリターン)」
「リターンの低い商品(ローリスク)」=「リスクの低い商品(ローリターン)」
上記の法則を株式取引に置き換えて説明すると、例えば、東京電力とソフトバンクから見込まれるリターン(将来の成長性)が同じであれば、殆どの方は 安定性の高い(リスクの低い)東京電力の株をご購入されるのではないでしょうか?
しかし現実をみると、ソフトバンクの取引高を見ると東京電力などと同じく人気の高い銘柄と言えます。では一体なぜ、安定性には難があるソフトバンク が人気を集める事ができるのでしょうか?
それは、「安定性には欠けるものの、それを補う成長性がある」と考える投資家がいるからほかなりません。
このように2つの会社を見比べてみると、同じく人気がある2つの銘柄ですが、人気の内訳まで掘り下げて見ると東京電力は、「成長性より安定性、 つまりローリスクローリターン」、ソフトバンクは「安定性より成長性、つまりハイリスクハイリターン」とその人気の理由は全く異なっている事が解ります。

つまり、株式市場の参加者達は「求めるリターン」と「許容できるリスク」の両方が自身の投資計画内に入る銘柄の中から、最も自分の目的を達成 する可能性が高い会社の株を選んで購入していると言えるでしょう。
この、リターンとリスクの関係は、収益物件にも当てはまります。確かに利回りは収益物件を選定する上で、最も大事な指標の一つではあります。
しかし、利回りだけに着目して収益物件の購入を行うと思わぬリスクを抱える事になりかねませんので、充分注意をしましょう。


2.立地について
あたり前の事かもしれませんが、収益物件の収入は、その物件を借りる入居者やテナントの賃料収入から得られます。
したがって、収益物件の購入を検討する時は、その物件の借り手の立場になって検討する必要があります。中でもエリアや最寄り駅からの距離などは、 非常に重要な要素といえるでしょう。又、マンションなら「買い物施設」や「学校区」、オフィスビルなら「大手銀行の支店」や「従業員の通勤・ 来客者に対する利便性」、など、その建物用途によって入居者が求める立地環境は異なりますので、どのような人(会社)をターゲットとする物件なのか、 より具体的なイメージを持って検討する事が重要です。(同じマンションであったとしても、ファミリータイプとシングルタイプでは、求める立地条件が 異なる事にも注意して下さい。)
現地内覧時は勿論、現地周辺に嫌悪施設(臭気や騒音を伴う工場、墓地、葬儀場など)がないかについても、事前に住宅地図などでしっかり確認しておき ましょう。「都心部なら、グーグルストリートビューなどを使ってみるのも楽しいかもしれません。」
又、マンションなら、そのエリアの人口増減率や1世帯辺りの人員、平均年齢やなどを調査する事も、不動産投資成功の確率を高める上で有用な手段です。
その他、見落としがちな項目として、エリアの平均年収があります。エリアの平均年収は、"地ぐらい"と密接に関係している事から、資料上での物件検討 段階でチェックしておく事をお勧め致します。(人口増減率などのサンプルデータ)


3.築年数など
1981年に建築基準法が改正され、建物の耐震基準が大幅に強化されています。したがって1981年前後に建てられた建築物は、それ以降の建物 と比べ耐震性が劣る可能性がありますので注意が必要です。
また利回りが高くとも、築年数が古ければ、既存の建物が賃料を生んでくれる期間が短くなるばかりか、大規模修繕費などが必要となり、 賃料収入の大部分を改修費用などに費やすはめになる事もあります。
特に築年数が経った物件では、それまでの所有者が計画的なメンテナンスを行なってきたかどうかによって、購入後の改修費用が大きく 異なります。内覧時に躯体に痛みが無いかなどをしっかりとチェックするとともに、可能な限り過去の改修履歴(資料)の提出を求め、その内容 をしっかりと精査しましょう。


4.遵法性について
建物の建築は建築基準法によって制限されております。この建築基準法に適合した建築物であることを証明するために、建物建築前に「建築確認済証」、 建物建築完了時には「検査済証」が行政(民間検査機関)から交付されます。
残念な事に大阪では、他の都道府県と比べ、確認済証や検査済証の交付を受けていない物件(適法に建築されていない物件)の割合が高くなっております ので、充分な注意が必要です。
利回りが高く、立地や築年数に問題が無くとも、違法建築などにより遵法性に問題があれば、金融機関の融資が受けられない可能性が高くなりますので 特に注意が必要です。また仮に自己資金で投資したとしても、融資先が確保できない物件では、売却が難しくなります。(スムーズに売却ができないようでは、 優良な資産とはいえません。)
また、きちんと検査済書があっても、検査時点から用途変更・位置変更など、官公庁に届出を要するような大きな変更が行なわれていないか、確認して おく方が望ましいでしょう。
その他、各市や町などにより設けられた駐車場の附置義務や景観条例などの条例を満たしているかどうかについても、併せてチェックしておく事をお勧め致します。


5.その他
不動産のプロはしっかり行っているのに、勉強熱心な個人投資家であっても案外、見落としがちなポイントが既存入居者との賃貸契約書です。
現在の所有者または管理会社がしっかりした賃貸契約書を作成・使用していない場合、将来時点で入居者との紛争が起こる可能性があります。
特に敷引や原状回復などに関わる文言は、契約書の表記方法によっては、その記載内容自体が消費者保護法や民法上、無効なケースが多く、 入居者から「契約書に記載された敷引や原状回復義務を無効とする訴えを起こされ家主側が敗訴するケース」が激増しております。
今後、更に敷引・原状回復による紛争が増える事は、ほぼ間違いない状況下にありますので、収益物件の購入を検討する際には充分な注意して おく事が必要です。

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