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これから収益物件の購入をお考えの方に不動産取引や不動産投資のチェックポイントをご説明。
大阪市では不動産投資セミナーの開催数が少ない為、不動産投資・収益物件で失敗しない為のノウハウをサイト内でご紹介致します。


内覧編
物件資料のチェックポイントを理解したら、次はいよいよ実際に収益物件の内覧です。
収益物件は、自分で利用する不動産ではないため、「収入と支出」などの面から、机上の段階で購入対象にならない物件を篩いにかけ絞り込む事が可能です。
しかし、最終的には足を運んで集めた生の情報が不動産投資の成否を別けますので、現地では充分すぎる程、確認するよう心がけて内覧に行きましょう。
尚、当社では、内覧時に当社スタッフが同行させて頂き、第三者的な立場の専門家として、様々なアドバイスをさせて頂く「収益物件内覧時同行サ ービス」も行なっております。「収益物件内覧時同行サービス」についての詳細は、当サイトスタッフまでお気軽にお問合せ下さい。
(現在、関西エリアのみのサービスとなっております。又、時期などにより、当社のスケジュールが付かない場合、お断りさせて頂く事がある事をご了承下さい。)


1.立地条件・周辺環境について
資料編で説明した内容と重複しますが、内覧時においても立地に関しては、どのような人(会社)をターゲットとする物件なのか、より具体的なイメージを持 ち検討する事が重要になります。「オフィスビルなら、長所となる交通量の多い大通りとの接面も、マンションの場合は、長所にならない」など、同じ立地 であってもその物件(建物用途)がターゲットとする顧客層により、そのニーズが異なる事は資料編でもご説明した通りです。
現地内覧時は、物件内覧前に資料確認時に使用した住宅地図を持って、最低30分程度は周辺を徒歩で見て回り環境を肌で感じて下さい。
また、地図だけでは解からない、「昼間と夜間の人通りや明るさの違い」、「近隣の建物の築年数」なども実際に自身の目で見て確認しておきましょう。


2.土地の利用状況について
立地条件や周辺環境をチェックしたら、次に対象物件の土地の状況を確認します。土地の状況を調査することは、収益性よりも土地自体の利用価値、換金価値そのものを 判断することに繋がります。収益物件投資においては、現状の土地・建物から生じているキャッシュフローだけではなく、土地の本来価値にも着目し、出口における戦略までを 事前に描いておく事が非常に重要となります。例えば、歓楽街に隣接し、その環境や治安により、低人気となってしまっているファミリー物件は、その土地自体のポテンシャル に難があるのではなく、単に土地の有効利用が行なえていないだけです。又、逆に現在はパチンコの店舗が高額で借りているが、もし現在のパチンコ店舗が退去してしまうと、 立地的に次のテナント誘致は難しいといったケースもあります。収益物件投資で成功するには、土地そのもの価値をきっちりと確認した上で投資判断を行う事が必要となります ので、必ず収益性の評価を行うと同時に更地評価も併せて実施してください。
尚、好立地であっても土地の瑕疵またはそれに近い問題により、土地の活用が制限される場合、土地の価値が激減してしまう場合もあります。 以下に土地の価値が毀損する可能性のある項目を纏めておりますので、ご確認下さい。

土地の状況確認表
土壌・地盤など ・過去に重金属などの有毒物質を使用する工場などに利用されていないか。
※入居者の健康などを損なうと訴訟に発展するリスクがあります。土壌汚染の改良には莫大な費用が掛かる恐れがあります。
・河川跡や田・レンコン畑などの湿地帯の跡に改良された土地で、軟弱地盤でないか。
※軟弱地盤に建築された建物は、必然的に耐震性が弱くなります。又、レンコン畑跡地などは、土地の陥没が見られる事があります。 本来、土壌・地盤などは、現地内覧時だけではなく、資料段階においてもチェックしておくべき項目ですが、資料確認ページには、土地についての記 載箇所を設けていない為、本表に記載しております。
敷地と道路の関係 ・敷地が道路に2m以上接しているか
※敷地が道路に2m以上接していない場合は建替えができません。(建築用途や地域により、更に接面幅が必要となります。)
・前面道路の幅は何mか(4m以上か、未満か)
※前面道路の幅が4m未満の場合、将来建替えする場合に、敷地の一部を道路に提供し、セットバックしなければいけません。

なお現地では確認できませんが、「道路が建築基準法で認定されているかどうか」や「公道か私道」かについても、官公庁にて確認しておく必要があります。 道路が建築基準法の道路として認定されていない場合は、建替えができません。
また、私道の場合は、私道所有者に費用を支払い、通行や掘削同意などの承諾をとらなければいけない場合もあります。
土地の形状 ・整形地か不整形地か
※特に間口幅は、採光と密接に関係するため、立替時に効率よく建築する上では非常に重要です。
・隣地や道路面と高低差がないか
※安全性確保の為、擁壁の再設置または補強工事の必要が生じる場合、工事コストが莫大になるケースがあります。
隣地境界 ・土地の境界は表示されているか。境界紛争があるかどうか、隣地と境界協議が整っているか。
※法改正により、境界明示が無い土地は、分筆ができなくなりました。境界明示の有無はしっかりと確認しましょう。
・境界線上に塀やフェンスが設置されているか。
あまり大きな問題にならないかと思いますが、塀やフェンスの所有者が、その管理責任を負います。どちらの所有か確認しておきましょう。
越境物 ・隣地と庇、樋、ダクト、庭木、電線など、互いに越境している箇所はないか。
※購入物件を将来、ファンドなどに売却する場合、越境問題の解決が売買契約において停止条件となる事があります。
・隣地との間に給水・排水管、汚水管またはガス管など、互いに越境している箇所はないか。
※現地でマンホールなどの目視や官公庁での配管引き込み状況の確認が必要です。


土地価格に対するメモ
個人投資家の方で、土地を購入し一から建物を建築される方は少数でしょうが、土地の価格を比較する場合、坪単価ではなく、容積100%辺りの 単価で比較する事が一般的です。単純計算ですが、容積率が半分になると貸室面積も半分になり、面積に伴い賃料収入も半分となってしまいます。

例:土地価格3億 坪数100坪 容積率500%
3億÷100÷5(500%)=60万円

このように計算された容積100%辺りの土地の値段を「一種辺り」と言います。上記の場合だと「一種辺り60万円」と言う事になります。
近隣であっても、容積率が違う事はよくあります。収益用地の場合、近隣取引事例などと地価を比較する場合には、坪単価ではなく、一種辺りの単価 で比較するようにしましょう。



3.建物の概観・入居者の状況
資料だけでは、解からなかった点を土地と同様に建物でも確認しましょう。現地での建物チェックは、建物全体のイメージを掴む事と、購入後に必要と なりそうな修繕コストを事前に把握する事を主な目的として行います。
建物全体のイメージを掴む際には、まず外観からどのような印象を受ける物件かを確認して下さい。次に「エントランス・駐輪場・ゴミ捨て場・廊下など の共用部分が実際にどのように使用されているか。」をチェックし、入居者の質がどのような感じなのかを掴んで下さい。共用部の管理が隅々まで行き届いて いる物件であれば、「入居者審査が適正に行われトラブルが起こりづらい物件」と思って良いかと思います。
又、修繕コストを把握する上で必要な建物の劣化状態は、専門家でなければ細かい調査はできないでしょうが、最低限、目視によって気になるところはチェック しておくべきでしょう。

収益物件内覧時に目視によってチェックすべき点を幾つか上げておきますが、あくまでも最低限確認しておくべき参考程度の内容となっております。
・外壁モルタル面にクラックや爆裂がないか、タイル面に浮きがみられないか。
・塗装の白華、剥がれ、チョーキング等がどの程度進行しているか。
・隣地との隙間。外壁改修を行う際に必要な作業スペースが確保されているか。
・屋上防水が切れかかっていないか。
・給排水管は塩ビ・鉄のどちらを使用しているか。(図面と現地両方で確認しておく方が望ましい。)
・エアコンや給湯器の交換時期が一斉にこないか。データ化されていない場合は、空室で大体の確認必要。
・受水槽や汚水槽、ポンプ制御盤などは、メンテが行ないやすい場所に配置されているか。

※EVやキュービクル・消防設備の交換履歴・改修履歴などは、メーカーからの報告書を確認されれば良いかと思います。
※このような不動産の耐久年数を延ばす為に必要となる費用を、CAPEX(キャペックス)といいます。

尚、中古物件の場合は建築に詳しい専門家と現地確認を行うことにより、精度の高い建物チェックが可能となります。
当社では、内覧時に当社スタッフが同行させて頂き、第三者的な立場の専門家として、様々なアドバイスをさせて頂く「不動産投資事前相談サービス」に オプションとして、外壁及び防水の状態をチェックする専門業者の帯同を付ける事も可能です。
専門業者帯同による確認範囲は、「外壁の目視確認及び打診棒による打診調査」、「屋上防水や鉄部塗装の目視及び触診調査」などで、シュミットハンマー などの専用機材を利用した調査は実施しません。
(現在、不動産投資事前相談サービスは、関西エリアのみのサービスとなっております。又、時期などにより、当社のスケジュールが付かない場合、 お断りさせて頂く事がある事をご了承下さい。)


4.地元の不動産会社からの情報収集
最後に、地元の賃貸業者から周辺の賃料の相場や今後の動向、エリア特有の情報などがヒアリングできれば、現地での調査も概ね終了です。
地元で賃貸仲介をしている不動産会社はそのエリアは勿論、当該物件についての情報も持っているはずです。地元の賃貸業者からは、ネット や売買業者からは得る事ができない生の賃貸マーケット情報が得られ絶好の機会です。しかし、賃貸業者によっては、「別に自分の仕事にならない話」、 「初対面の人間にいきなり質問されても」と考え、わざわざ調べてまでは正確な情報を伝えてくれない担当者も少なからず存在します。少しでも有益な情報 を得るために、ヒアリングの際は簡単な手土産などを持参されるのも良いかもしれません。
又、地元の賃貸仲介会社は、そのエリアの中で数ある物件の中から、「希望者に見合った物件を紹介」を紹介する事はもちろんですが、それだけではなく 「自分達にとって、実入り(オーナーからの手数料)が大きい物件」へ契約を促進する事を忘れてはいけません。
エリアの賃貸相場と併せて、エリア内で競争力のある物件が、「どのような設備を備えているか」、「どのような賃貸条件で募集を行なっているのか」 の確認だけで終わらせずに、必ず競合物件が支払っている入居者斡旋時のリーシングフィーなどについても確認しておきましょう。

地元の賃貸仲介業者にヒアリングを掛ける上で、最も頭を悩ますのが売主との守秘義務に関する事項です。売主は、物件近隣の賃貸業者に内密で物件の売却を 進めている事が一般的です。売主の了承が無い限り、ヒアリングを掛ける際は、物件の特定ができない範囲内で聞き取りを行わなければなりませんが、正確な 物件情報を伝えない中で、必要な事項をきっちりと確認するのは、正直言って初心者の方には難しいかもしれません。
ヒアリングについては、信頼のおける不動産会社にどのように行えば良いか、ご相談されてみる事も一つの案でしょう。
尚、売主から物件を特定したヒアリングが許されたとしても、複数の不動産会社を訪問する中で、運悪く非常に悪質な不動産会社に当たってしまった場合、 せっかく自分が探してきた売買情報を他のお客さんにも紹介されてしまう場合がある事も頭に入れておいて下さい。

又、ヒアリングから派生する中でよくある失敗が、「ヒアリング先で最も知名度や集客力のある賃貸仲介会社」や「ヒアリング先の賃貸仲介会社の中で最も親身に なって対応してくれた不動産会社」に購入後の物件管理まで任してしまう事です。
確かに大手賃貸フランチャイズに加盟する仲介会社に管理を任せれば、たくさんのお客さんを案内・契約してくれそうな気もします。
しかし、高額の運用資産である収益物件の管理運営先を深く考えずに、テレビCMもやっているからといっただけの理由で賃貸仲介会社に任せてしまう事は、 高額な投資を行う人間の行動としては、あまりに短絡的ではないでしょうか。当サイトでは、基本的に賃貸仲介や建築の2次業務として管理を行う賃貸管理会社 ではなく、賃貸物件の管理運営を専門に行う会社をお勧めしております。
(賃貸仲介をメインに行う会社であってもプロパティマネジメントのスキルやノウハウ、そして倫理感を兼ね備えた会社(部署)でさえあれば、殆どの場合、安心して 任して問題ないでしょう。)

収益物件の管理を任せる上で、最低限確認しておくべき点に関しましては、不動産管理会社選びのコツに纏めておりますので、管理会社選びを考える段階でご参考下さい。

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