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賃貸管理会社・ビル管理会社の選び方をご紹介します。せっかく苦労して手に入れた収益物件も賃貸管理が悪ければ台無しです。
賃貸管理会社・ビル管理会社の見分け方。不動産投資の成功には経営の視点から賃貸管理を行う事が必要です。


管理会社選びのコツ


「プロパティマネジメント」という言葉をご存知ですか
現在、大阪の賃貸マンション業界では、不動産管理の業務といえば、大手FCに加盟する駅前の賃貸仲介ショップが、「入居者募集・契約して、未収家賃があれば督促し、クレームの一次対応を行い、後は物件の掃除・点検をする」事を指すのが一般的かもしれません。しかし、東京では勉強熱心な勝ち組オーナーさんを中心に、賃貸仲介ショップによる管理から、プロパティマネジメントに切り替える例が増えています。当サイトが応援する大阪の個人オーナーさんの中には、まだプロパティマネジメントをご存知ない方がおられるかもしれませんので、従来の不動産管理とプロパティマネジメントの代表的な違いを以下に2点記載させて頂きます。(微妙な違いが多数あるのですが、ページの都合もあり2点だけ説明しておきます。)

  1. プロパティマネジメントとは、平たく言えば「収益物件の経営代行」を行う事を言います。従来の不動産管理のように「仲介を行い、家賃を集め、クレーム対処をして、巡回・掃除をする」だけが、業務ではありません。
    経営の代行を行うわけですから、「利益(PL)」を成長させ、「財務体質・資産価値(BS)」を高める為、「情報を集め、原因を探り、問題点を発見し」物件の効率的な運営に必要な提案をオーナーに行う必要があります。
  2. 従来の不動産管理は、賃貸仲介会社が仲介手数料の為に業務を行っている。結果、入居者に長く契約頂くより、ある程度の回転があった方が商売になる為、どうすれば解約率が減り、家賃の安定性を高める事ができるかについて深く考える事はありません。
    プロパティマネジメントの場合は、「収入=オーナーからのPM報酬」のみですので、物件の収益を高めなければ、自身の収益性も高まりません。結果、プロパティマネジメント事業者とオーナーとの間には、利益相反が殆んど発生しないので、オーナーの為だけに業務を行う事ができます。

しかし、まだまだプロパティマネジメントという言葉に馴染みが薄い賃貸マンション業界より一足先に、ビル業界では大阪でも2000年頃を境に、従来のビル管理会社からプロパティマネジメント会社へと管理委託先が徐々に変更されてきています。
何故、オフィスビル業界では、「プロパティマネジメント」の導入が始まっているのに賃貸マンション業界では、遅々として進まないのでしょうか。
これは、「マンションオーナー:地主を中心とした個人大家さんが多数を占める」と「ビルオーナー:プロの投資家、又は別事業も行っている法人が多数を占める」では、投資に関する知識や情報に触れる機会に差がついてしまっている事が大きな理由のように思えます。(個人大家さんは、同業他社や金融機関との交流も限定されており、プロパティマネジメントの重要性について知る機会が少ないのかもしれません。そのためか、賃貸マンション業界では、未だにサブリース契約なら安心と考えられている個人大家さんも多数おられます。)
また、個人大家さんは、親から受け継いだ財産(不動産・金融資産)を減らさないよう「現状維持に努める事で頭が一杯で、現状を改善していく意欲はあまりお持ちで無い方の割合が高い」のもその一因でしょう。(※現状を改善するには、管理会社や工事業者など既存取引先の変更が必要になるケースが多く、その事にストレスを感じる気持は理解できなくもありません。)
しかし個人大家さんが、現状を維持しているつもりでも、実際には何も成長率を高める手を打っていないだけですので、プロの不動産投資家達が、積極的にプロパティマネジメントを導入し経営の効率化を進めていけば、相対的に個人大家さんの所有物件の競争力は低下していく事になり、結果的に現状維持が徐々に難しくなっていきます。
この状況は、コスト削減や経営効率改善のタイミングが遅れた大阪の中小企業の多くが、徐々に姿を消していった状況を少し連想させます。

ただ、最近では、「これから大家業を継がれる予定の後継者」を中心に、勉強熱心で現状を改善したいと考える個人オーナーさんが大阪でも徐々に増えてきている事も事実です。
(当サイトでも、近い将来セミナーの開催などを行い、勉強熱心な大家さんの不動産経営を応援したいと考えております。)


不動産管理会社の選定ポイント
不動産投資を専業に行なうプロの人間でない限り、不動産投資の期間は、基本的に中〜長期的スパンで行なわれる方が殆どです。(プロを見てみると、投資家や金融機関など市場参加者の動向の機微を捉え、短期間に売買したり、中長期で保有したり、状況に応じて投資期間を調整しています。)
もちろん、中〜長期的スパンで考え、投資する事が悪い訳ではありません。むしろ、不動産投資における王道といえるでしょう。
しかし、日本を見ると「人口(労働者人口)が減少していく事が確実視」され、世界経済を見ても「将来の見通しに不透明感が漂う」状況にあります。
このような状況下では、不動産投資であれ他の投資であれ、投資期間を中長期に完全に固定する事は、リスクが高い行為と言えます。(保有期間を固定してしまう事は問題ですが、想定期間を中長期に設定されるのは問題ありません。)
当サイトでは、不動産投資をより安全なものとするためにも、「所有する収益物件を市況などに応じて、いつでも売却が可能な状態で保有」されておく事をお勧めします。
少し、管理会社の話から逸れましたが、「いつでも売却活動に入れる備えができているか。」は、不透明感が漂うこれからの時代において、管理会社にとって必要不可欠な能力の一つといえるのではないでしょうか?

尚、当サイトでは、ページの関係上、省略させて頂いておりますが、サブリース契約は、様々なリスクが潜む不動産管理システムです。サブリースをご検討される際は、大手不動産会社だから大丈夫などと安易に考えず、十分に問題点を把握した上でご契約下さい。(サブリースに対するニーズが、まだまだ多いのか、サブリースに対するご質問が数多く寄せられた為、サブリースの問題点について纏めたサブリース.comを開設しました。)

購入(所有)する物件の規模、構造、用途、場所によっても変わってきますが、管理会社を選定する上で、最低限把握しておくべき項目を表に纏めておきます。
収益物件の管理運営能力チェック
@賃貸契約成立時の広告宣伝費取得は誰がするのか。
(賃貸仲介会社は、オーナーからの手数料が大きい物件から優先的に契約するのは、本文記載の通りです。)
賃貸仲介の現場では、賃貸仲介会社(A社)に管理を任せ、賃貸仲介会社(B社)が入居者を案内し契約した場合、オーナーからの手数料の全部またはその一部をA社が取得してしまう事が一般的です。(B社には入居者からの手数料収入がありますが、昨今では賃料の半月分が相場になってしまっています。)
結果、A社の管理物件には他社からの契約がなくなってしまい、客付けはA社のみに依存する形になります。よっぽど田舎にある物件でもない限り、一社のみに客付けを依存するより、幅広く複数の仲介会社から契約してもらう方が、間違いなく賃料収入は大きくなります。

「広告宣伝費は、客付けした仲介会社に全額支払う。」、「管理物件の入居者誘致の為に物件近隣の仲介業者に頻繁に足を運び入居者斡旋のお願いを行う。」、「契約時の手続きを迅速に行い、仲介業者の業務負担を減らす。」など、仲介業者に気持ち良く入居者斡旋を行ってもらう為の気遣いが徹底されている管理会社であれば、あなたの収益物件の賃料収入・入居率を最大化する上で必要なパートナーになってくれるはずです。

※賃貸店舗(担当者)によっては、ライバルの賃貸店舗に対し、空室情報の出し惜しみを行うケースさえあります。
A原状回復問題や敷引・礼金など、賃貸契約において裁判が多い問題の内容や判例を理解しているか。
見解が非常に難しいケースにも対応できるよう、弁護士・司法書士との窓口を有しているか。
賃貸仲介会社の営業担当者は、お客さんの希望を聞きながら案内〜契約までを行なうプロです。しかし、一方で賃貸仲介会社の担当者にとっては、自分の仕事はあくまで契約までという慣習があり、契約書に記載される条文について必要な知識を持っている担当者は非常に少ない事も事実です。昨今では、収益物件売却時に購入希望者から、入居者との賃貸契約書に書かれた条文が精査され物件の取引金額に影響を及ぼすケースも珍しくはありません。知らず知らずの内に、収益物件の価格が劣化していたといった事態に陥らないよう、契約後までを考え、トラブルを未然に防ぐ契約書を作る能力を持った会社に管理を任せるようにしましょう。
B建物の設備や構造に対し、ある程度の知識と経験を有しているか。
メーカー・設備業者とのネットワークを有しているか。
賃貸管理会社が、建物の設備や構造のプロである必要はありませんが、賃貸管理を任せた会社が建物の基礎知識も無い人間ばかりでは、建物が老朽化してきた時に大きな代償を支払う可能性があります。外壁など、定期的に状態を確認しながら計画的に部分改修さえ行なえば、耐用年数が延び、トータル的な改修コストを大幅削減できる項目は案外多いものです。場当たり的な改修を続けていると、水面下で大事な資産である収益物件の劣化がどんどん進行する事は知っておいて下さい。

又、収益物件に関しては、賃料ばかりに目がいき、建物管理コストはついつい置き去りにされがちです。しかし、建物管理仕様の適正化を行い、清掃代や機器メンテナンス費用など、定期的なランニングコスト見直しを行なえば、随分と収支が変わってくる事を踏まえ管理会社は選定すべきです。(安かろう悪かろうが、一番最悪ですが・・・・) メンテナンスコスト削減の話しになると「EVはメーカーに任しているから。」と返答されるオーナーさんが多いようです。しかし、保守メーカー・メンテナンス内容が全く同じであっても、その金額はオーナーや管理会社によって2割〜3割の差がついています。保守を行うメーカーもメンテナンス内容も変えずにコストのみ削減できる余地があるか、一度ご確認されてみる事をお勧めします。
他に、原状回復や小修繕なども、トータルで考えると馬鹿にならない金額です。クロスの張替えのu単価(捲り・廃棄費用・駐車代込の単価)や床の張り替えなど、よく行う項目を複数社で比較してみるべきでしょう。
C24時間体制を備えているか オフィスであれば、コストとのバランスで必ずしも24時間管理が必要かというと疑問が残りますが、賃貸住宅であれば、やはり24時間体制を整えている事にこした事はないでしょう。但し、24時間管理といっても、深夜に発生する緊急トラブルといえば、一般的に「漏水」、「鍵忘れ」くらいです。(鍵忘れについては、入居者の自己責任という側面もあります。)
その中で、緊急対応が絶対必要なのが漏水です。確かに漏水もめったに発生するものではないのですが、対応が遅れるごとに被害が広がりますので、やはり相応の体制が整っている管理会社に任せた方が安心でしょう。
尚、下手に管理会社担当者の個人携帯や自宅に電話転送が掛かるのであれば、必ず電話が繋がる警備会社などを夜間緊急連絡先スタンバイしている方が安全です。賃貸住宅の管理においては、複数名待機している夜間緊急対応先を用意しているか否かについて、質問をするようにしましょう。
D賃料の入金明細だけではなく、入出金推移表や修繕履歴など、良質なトラックレコードが報告書に含まれているか。
又、過去の工事データを要求しても、提出が行える体勢を整えているか。
収益物件を語る上で、NOI(インカムゲイン)と共に絶対に欠かせないのが、資産価値(キャピタル)です。
では、資産価値とは一体何で決まるのでしょうか。資産価値(売買価格)を式に直すと以下の通りです。

資産価値(売買価格)=年間NOI÷利回り(リスク)

つまり、利回りというのは、言い換えればリスクなのです。当然、リスクを下げる事に成功すれば、資産価値を上げる事ができますし、その逆もまた然りです。
では、リスクとは一体何なのでしょうか。リスクを辞書で調べると「予測できない危険」とあります。つまり、リスクとは不確実性・不透明性という事ができます。
この将来の不確実性を抑える為に重要なのが、過去の入出金パフォーマンス(運用履歴)や修繕履歴なのです。
過去の履歴がなければ、精度の高い将来予測ができず、将来見通しが不透明な物件、すなわちリスクが高い物件という事になり、結果、高い利回りが必要な物件となってしまいます。
せっかくの所有収益物件が「高い利回りでなければ、買い手が付かない物件」とならないよう、管理先の決定は、各社の月次報告書と年次報告書のサンプルを十分に見比べてから行いましょう。(物件購入者の立場になって、情報がきっちりと開示されていると思える物を選んで下さい。)

※収益物件を適正価値かつスピーディーに売却するには、保有期間中のトラックレコード蓄積が必要不可欠です。
Eオーナーに代わって物件を管理運営する責任感と使命感、倫理観を持っているか。 不動産管理会社を選定する上で最も大事なのは、この項目です。この部分が欠落している業者では、絶対に収益の最大化はできません。
「客付けだけはどこの業者にもまけません。」という事ばかりをアピールする会社は、傾向的にこの表の@で記載したA社と同じような会社である可能性大です。自社の力だけで入居者誘致さえすれば、自分達の役目(不動産会社の役割)を果たしていると考えている(責任感が欠落している)代表的な例といえます。
F熱心にサブリースを勧めてこないか。 このサイトでは、サブリースについての問題点や見落としがちなリスクについての説明は、割愛させて頂いております。サブリースは、ある意味、プロパティマネジメントと対極にある管理システムと言えます。
サブリースをご検討されている場合、まずサブリースの問題点について、きっちりと理解し、本当にそのリスクが許容できるのか充分な検討の上、ご導入下さい。
サブリースに対するニーズがまだまだ多いのか、サブリースに対するご質問が数多く寄せられた為、サブリースの問題点について纏めたサブリース大阪.comを開設しました。
本文でプロパティマネジメントの専門会社に依頼する事をお勧めしておりますが、賃貸仲介会社であってもこの表のチェック項目をクリアする会社であれば、殆ど問題は無いと言えるでしょう。逆にプロパティマネジメント業務を名乗っているだけの管理会社もあります。大切な資産を任せるに値する管理会社かどうか、この表できっちりとその管理運営能力を審査し、成功を掴んで下さい。